Агентство недвижимости в Монако или прямая покупка:
что меняется на самом деле?

Покупка недвижимости напрямую в Монако позволяет избежать агентской комиссии, которая обычно составляет 3% без учёта НДС для покупателя, однако нотариальные расходы при этом сохраняются. В случае прямой сделки покупатель самостоятельно отвечает за оценку стоимости объекта, изучение документации совладения, ведение переговоров и поиск объектов, не представленных на открытом рынке. Лицензированное агентство недвижимости в Монако обеспечивает профессиональное сопровождение этих этапов в рамках законодательства Княжества. Рано или поздно этот вопрос возникает у большинства иностранных покупателей. Особенно часто — когда собственник, с которым удалось познакомиться через общих знакомых, предлагает провести сделку «напрямую». Стоит ли в таком случае отказаться от услуг агентства недвижимости в Монако и договариваться непосредственно с продавцом? С финансовой точки зрения прямая покупка может показаться привлекательной. Однако рынок недвижимости Монако значительно сложнее, и важно точно понимать не только размер возможной экономии, но и то, от каких услуг и гарантий при этом отказывается покупатель.

Что действительно позволяет сэкономить прямая покупка

Расчёт достаточно прост. При покупке квартиры стоимостью 5 миллионов евро комиссия покупателя в размере 3% без НДС составляет 180 000 евро с учётом НДС 20%. Именно эта сумма является основной гарантированной экономией при прямой покупке. При этом расходы на приобретение недвижимости, взимаемые нотариусом, остаются полностью подлежащими оплате. При перепродаже объекта физическому лицу или монакской гражданской компании они составляют порядка 6,25% от стоимости недвижимости. Кроме того, нотариальное оформление самой сделки остаётся обязательным.

Здесь важно устранить распространённое заблуждение. Нотариус удостоверяет сделку, проверяет юридический статус объекта и собирает соответствующие пошлины в пользу государства. Однако в его обязанности не входит оценка того, соответствует ли цена рыночной стоимости, сохранится ли вид из окон в будущем или планирует ли совладение значительный ремонт фасада. Именно такие вопросы зачастую имеют решающее значение при оценке элитной недвижимости и относятся уже к сфере компетенции профессионала рынка недвижимости.

Агентство недвижимости в Монако: строго регулируемая профессия

В Княжестве деятельность в сфере сделок с недвижимостью строго регулируется. Закон № 1.252 от 12 июля 2002 года устанавливает четыре основных условия для осуществления этой деятельности: административное разрешение, подтверждение профессиональной квалификации, финансовую гарантию и страхование профессиональной гражданской ответственности. Агенты недвижимости также обязаны соблюдать требования Закона № 1.362 в области противодействия отмыванию денежных средств под надзором Монакского органа финансовой безопасности. Для покупателя эти требования не являются простой формальностью. Они способствуют проверке происхождения денежных средств сторон и, следовательно, повышают юридическую и финансовую надёжность самой сделки.

Нормативная база продолжает развиваться. В октябре 2025 года Национальный совет принял законодательное предложение, касающееся деятельности и профессий в сфере недвижимости. В марте 2026 года Правительство Княжества положительно высказалось о его преобразовании в законопроект. На сегодняшний день этот текст ещё не вступил в силу. В частности, он предусматривает введение профессиональной карты, более широкое применение письменного договора-поручения и возможность получения вознаграждения исключительно специалистами, имеющими соответствующее разрешение. Эта реформа отвечает реалиям местного рынка. Некоторые сделки, представляемые как «прямые», фактически проводятся с участием неуполномоченных посредников, не располагающих финансовой гарантией и профессиональной ответственностью.

Справедливая цена: то, чего покупатель может не увидеть самостоятельно

В Монако стоимость недвижимости необходимо анализировать отдельно по каждому зданию, а иногда даже по каждому этажу. Официальная статистика IMSEE показывает, что район и период строительства объясняют лишь около половины наблюдаемых различий в стоимости. Остальная часть зависит от этажа, вида и состояния объекта. Покупатель, действующий самостоятельно, редко располагает информацией о сопоставимых сделках в той же резиденции или полной историей предыдущих продаж.

Carré d’Or является показательным примером. Два здания, расположенные всего в нескольких десятках метров от площади Казино, могут иметь существенно разные уровни цен. Ориентация квартиры, качество здания или перспективы сохранения открытого вида могут значительно влиять на стоимость. Подробнее об этих факторах мы рассказываем в нашем материале об элитной недвижимости Carré d’Or в Монако. Именно такой анализ ожидается от эксперта по недвижимости в Монако. Профессионал изучает протоколы собраний совладельцев, уже утверждённые работы и методы расчёта площадей. Он также проверяет разрешённое назначение помещений и юридический статус дополнительных объектов — парковочного места, кладовой и других помещений.

Переговоры и доступ к закрытому рынку

При прямой покупке покупателю также приходится самостоятельно вести переговоры с продавцом, который знает свой объект лучше кого-либо. Профессиональный посредник создаёт полезную дистанцию между сторонами. Он передаёт предложения, регулирует темп переговоров, помогает формулировать позиции и снижает влияние личных отношений на важное имущественное решение. В сегменте элитной недвижимости, где стоимость объектов исчисляется миллионами евро, такая дистанция имеет вполне конкретную ценность. Есть и ещё один важный аспект. Наиболее востребованные объекты рынка элитной недвижимости Монако нередко вообще не рекламируются публично.

Некоторые собственники, стремящиеся сохранить конфиденциальность, доверяют продажу недвижимости ограниченному кругу проверенных агентств. Покупатель, действующий исключительно напрямую, по определению видит лишь те предложения, которые поступают лично ему. Клиент, работающий с профессионалом, может получить доступ к более широкому спектру объектов и сравнить различные возможности до принятия решения.

После подписания сделки сотрудничество продолжается

Сделка с недвижимостью не заканчивается подписанием нотариального акта. После этого следуют передача ключей, снятие показаний счётчиков, переоформление договоров и первые контакты с управляющей компанией здания. В некоторых случаях также требуется сдача недвижимости в аренду или её управление во время отсутствия владельца. Покупатель, совершивший сделку напрямую, должен самостоятельно организовать все эти этапы, нередко находясь за пределами Монако. Агентство недвижимости, давно работающее в Княжестве, обеспечивает преемственность сопровождения. На протяжении последующих лет оно остаётся контактным лицом, хорошо знающим сам объект, резиденцию и район.

Когда прямая покупка может быть оправданной

Следует признать, что в определённых ситуациях прямая сделка вполне может быть разумным вариантом. Например, когда покупатель давно знаком с продавцом или уже проживает в этом же здании и хорошо знает его историю. Это также может быть оправдано, если покупатель с самого начала пользуется услугами адвоката и нотариуса. В таких обстоятельствах прямая покупка может пройти спокойно и безопасно, однако она требует значительных личных затрат времени на проверки, анализ документов и переговоры.

«Главный вопрос заключается не в том, платите ли вы комиссию, а в том, что именно вы получаете за эту комиссию, — отмечает Silvio PIRAS, директор PIRAS IMMOBILIER. — Агентство недвижимости в Монако несёт ответственность за качество передаваемой информации. При покупке объекта стоимостью в несколько миллионов евро ошибка в оценке ситуации в совладении или перспектив сохранения вида может обойтись значительно дороже агентской комиссии». С 1976 года PIRAS IMMOBILIER сопровождает международных клиентов при приобретении престижной недвижимости в Княжестве, сочетая конфиденциальность и глубокое знание зданий и местного рынка, накопленное почти за полвека присутствия в Монако. Если вы выбираете между покупкой с профессиональным сопровождением и прямой сделкой, мы будем рады обсудить оба варианта в наших офисах в Château Périgord в Монако, чтобы предоставить всю необходимую информацию для принятия взвешенного решения.