Право преимущественной покупки в Монако:
недвижимость Монако-Вилль и закон о защите Скалы

Законопроект № 1134, внесённый 6 октября 2026 года, предусматривает введение преимущественного права государства на приобретение при совершении определённых сделок с недвижимостью в Монако-Вилле, включая некоторые сделки по передаче долей в компаниях, а также устанавливает необходимость предварительного разрешения на изменение назначения помещений и проведение строительных работ.
В понедельник, 12 октября 2026 года, Национальный совет проголосовал по законопроекту № 1134 — всего через шесть дней после его внесения.

Есть районы, где приобретают не только квадратные метры, но и часть истории. Rocher, Старый город Монако, является, пожалуй, наиболее ярким воплощением этой идеи: Княжеский дворец, Кафедральный собор, Национальный совет и Дворец правосудия соседствуют здесь с узкими улочками, где на протяжении нескольких поколений живут монегасские семьи. Именно этот баланс Правительство Княжества намерено теперь защищать посредством закона. Введение права преимущественной покупки в Monaco-Ville в рамках законопроекта № 1134 может изменить порядок приобретения, продажи и преобразования недвижимости в одном из самых престижных районов Княжества. Для международной состоятельной клиентуры речь идёт не просто об очередном законодательном нововведении, а о структурном сигнале для всего рынка недвижимости Монако.

Право преимущественной покупки в Монако, специально предназначенное для Rocher

Текст состоит из пятидесяти статей и основывается на выводе, сформулированном Государственным министром: действующих правил, по всей видимости, уже недостаточно для того, чтобы предотвратить постепенное превращение Роше в район, всё в большей степени формируемый инвестициями в недвижимость и туризмом. Последовательные приобретения объектов, проекты краткосрочной меблированной аренды, замена магазинов повседневного спроса на заведения, ориентированные на туристов: по отдельности такие операции могут быть законными; однако в совокупности, по мнению Правительства, они могут изменить саму идентичность старого города. Предлагаемый периметр включает Монако-Вилль, его крепостные стены, гласисы, скалы, сады и Chemin des Pêcheurs; точные границы должны быть определены Суверенным ордонансом. Речь идёт о специальном режиме, применимом именно к Роше: Карре-д’Ор, Ларвотто, Фонвьей и Ла-Кондамин данным текстом не затрагиваются.

Покупка квартиры в Monaco-Ville: что изменит право преимущественной покупки

На практике государство сможет заменить первоначального покупателя при продаже определённых объектов недвижимости. Это право не будет носить произвольный характер: его применение должно соответствовать конкретно определённым целям, таким как сохранение исторического здания, защита постоянного жилого использования или создание общественного пространства. Любое решение государства о приобретении объекта должно быть надлежащим образом мотивировано. Предлагаемый механизм обяжет собственника или нотариуса заранее уведомлять администрацию об условиях сделки, а также сообщать личность покупателя. У администрации будет один месяц для принятия решения. Этот срок может быть приостановлен в случае запроса дополнительных документов или необходимости осмотра объекта; отсутствие ответа в установленный срок будет означать отказ государства от осуществления права преимущественной покупки.

Если государство предложит иную цену, будет инициирована процедура оценки стоимости, при этом продавец сохранит право снять объект с продажи без каких-либо штрафных санкций. Как подчеркнул Государственный министр, речь не идёт о скрытой форме экспроприации: экспроприация по-прежнему будет регулироваться действующим законодательством и предусмотренными им гарантиями. Для покупателя наиболее ощутимым последствием станет фактор времени. Между подписанием предварительного договора и окончательным нотариальным актом возникнет период неопределённости, который необходимо будет учитывать при составлении отлагательных условий сделки и при планировании финансирования.

Компании — владельцы недвижимости и передача долей: юридические структуры под контролем

Этот аспект, вероятно, является одним из наиболее значимых для международной клиентуры, которая нередко владеет недвижимостью в Монако через корпоративные структуры. Согласно опубликованным анализам текста, новый режим должен распространяться на возмездную передачу долей или акций, которая прямо или косвенно предоставляет контроль над большинством капитала компании или голосов, если более половины стоимости её активов приходится на недвижимость, расположенную в пределах соответствующей зоны.

Некоторые виды передачи активов внутри семьи будут прямо исключены из действия данного режима. Иными словами, владение квартирой в Monaco-Ville через компанию само по себе больше не позволит автоматически оставаться вне сферы действия государственного права преимущественной покупки. Поэтому существующие структуры владения семейным капиталом необходимо будет пересмотреть с учётом окончательной редакции закона совместно с нотариусом и привычными юридическими и налоговыми консультантами каждой семьи.

Реконструкция и изменение назначения недвижимости в Monaco-Ville: предлагаемый новый режим

Законопроект чётко разграничивает право приобрести недвижимость и право использовать её в соответствии с определённым проектом. Предварительное разрешение потребуется для изменения категории назначения объекта, перевода постоянного жилого помещения в режим краткосрочной меблированной аренды, а также для объединения или разделения жилых помещений. В данном случае, в отличие от процедуры преимущественной покупки, отсутствие ответа администрации будет означать отказ в удовлетворении заявления.

Строительные работы, снос и переустройство, затрагивающие фасады, кровли, оконные и дверные конструкции, а также иные внешние элементы, также будут подлежать разрешению. То же касается отдельных элементов интерьера, имеющих историческую или архитектурную ценность, которые должны быть определены в будущем специальном перечне требований. Текущие работы по содержанию объекта, не изменяющие его внешний вид и используемые материалы, будут подлежать лишь предварительному уведомлению. Для владельца элитной квартиры, планирующего масштабную реконструкцию, сроки подготовки и подачи административного досье приобретут, таким образом, особое значение.

Уже подписанные предварительные договоры и полученные разрешения: переходный режим

Правительство стремится успокоить собственников и участников рынка, которые уже вовлечены в сделки или проекты на Rocher. Статья 49 законопроекта предусматривает исключение из нового режима преимущественной покупки тех сделок, по которым до официального опубликования закона уже была подписана обещанная продажа или предварительный договор, имеющий юридически подтверждённую дату. Уже выданные градостроительные разрешения сохранят свою силу, а законно существующие виды использования объектов и осуществляемая деятельность смогут продолжаться и передаваться без необходимости получения нового разрешения, если они не будут изменены. Понятие юридически подтверждённой даты не является простой формальностью: только нотариальная проверка может установить, соответствует ли предварительный договор данному требованию.

Продажа недвижимости в Monaco-Ville: открытый рынок, требующий точного управления сроками

На сегодняшний день квартира в Monaco-Ville продаётся в соответствии с действующим законодательством: законопроект ещё не обсуждался в парламенте, и ни одно из его положений пока не имеет юридической силы. В публично представленной редакции текста отсутствует какое-либо различие в зависимости от гражданства покупателя. Для иностранного инвестора основные вопросы связаны прежде всего с процедурой, сроками и структурой владения недвижимостью. Мы рассматриваем эту инициативу скорее как усиление регулирования, чем как закрытие рынка.

Подтверждая жилое предназначение Rocher, государство фактически подчёркивает, что редкость и уникальность расположенных здесь объектов являются частью национального наследия Монако. Для рынка элитной недвижимости Княжества такая юридическая определённость в долгосрочной перспективе может повысить ценность объектов, действительно предназначенных для проживания, тогда как стратегии, основанные на краткосрочной аренде или на объединении и разделении квартир, могут постепенно утратить свою привлекательность. Текст законопроекта ещё может измениться в ходе парламентского рассмотрения; данный анализ будет обновлён после его окончательного принятия. Если вы рассматриваете возможность приобретения, продажи или реконструкции исключительного объекта недвижимости в Monaco-Ville, мы будем рады конфиденциально обсудить ваш проект в наших офисах в Château Périgord в Монако.

Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Перед совершением любой сделки рекомендуем обратиться к вашему нотариусу и к вашим постоянным консультантам.