Diritto di prelazione Monaco:
il mercato immobiliare di Monaco-Ville di fronte alla legge sulla protezione della Rocca

Il progetto di legge n. 1134, depositato il 6 ottobre 2026, introdurrebbe un diritto di prelazione dello Stato su alcune vendite immobiliari a Monaco-Ville, comprese determinate cessioni di quote societarie, e subordinerebbe ad autorizzazione preventiva i cambi di destinazione d’uso e i lavori. Lunedì 12 ottobre 2026, il Consiglio Nazionale ha votato il progetto di legge n. 1134, appena sei giorni dopo il suo deposito.. Esistono quartieri nei quali non si acquistano soltanto metri quadrati, ma anche una parte di storia. Il Rocher ne rappresenta forse l’espressione più compiuta: il Palazzo del Principe, la Cattedrale, il Consiglio Nazionale e il Palazzo di Giustizia convivono con vicoli nei quali famiglie monegasche risiedono da generazioni.

È precisamente questo equilibrio che il Governo del Principe intende ora tutelare attraverso la legge. Introducendo un diritto di prelazione a Monaco-Ville, il disegno di legge n. 1134 potrebbe ridefinire le modalità con cui gli immobili di questo indirizzo privilegiato vengono acquistati, venduti e trasformati. Per una clientela patrimoniale internazionale, non si tratta di una semplice novità legislativa, bensì di un segnale strutturale per il mercato immobiliare di Monaco.

Un diritto di prelazione a Monaco concepito specificamente per il Rocher

Il testo si compone di cinquanta articoli e si basa su una constatazione formulata dal Ministro di Stato: le norme attuali non sarebbero più sufficienti a impedire la progressiva trasformazione del Rocher in un quartiere sempre più influenzato dagli investimenti immobiliari e dal turismo. Acquisizioni successive, progetti di locazione ammobiliata di breve durata e attività commerciali di prossimità sostituite da esercizi destinati ai visitatori: considerate singolarmente, tali operazioni possono essere regolari; considerate nel loro insieme, secondo il Governo, potrebbero modificare l’identità stessa della città vecchia. Il perimetro previsto comprende Monaco-Ville, le sue mura, gli spalti, le falesie, i giardini e il Chemin des Pêcheurs, mentre i confini esatti dovranno essere stabiliti mediante Ordinanza Sovrana. Si tratterebbe quindi di un regime specifico per il Rocher: il Carré d’Or, il Larvotto, Fontvieille e La Condamine non sono interessati da questo testo.

Acquistare un appartamento a Monaco-Ville: cosa cambierebbe con la prelazione

In termini concreti, lo Stato potrebbe sostituirsi all’acquirente designato al momento della vendita di determinati immobili. Tale diritto non sarebbe discrezionale: dovrebbe perseguire obiettivi definiti, quali la conservazione di un edificio storico, la tutela della destinazione ad abitazione permanente o la creazione di uno spazio pubblico, e ogni decisione di acquisto dovrebbe essere adeguatamente motivata. Il meccanismo previsto imporrebbe al proprietario o al notaio di dichiarare preventivamente le condizioni dell’operazione, nonché l’identità dell’acquirente.

L’amministrazione disporrebbe di un mese per pronunciarsi, termine che potrebbe essere sospeso in caso di richiesta di documentazione integrativa o di sopralluogo; il silenzio dell’amministrazione equivarrebbe alla rinuncia all’esercizio del diritto di prelazione. Qualora lo Stato proponesse un prezzo differente, verrebbe avviata una procedura di valutazione, mentre il venditore conserverebbe la facoltà di ritirare l’immobile dalla vendita senza penalità. Come sottolineato dal Ministro di Stato, non si tratterebbe di una forma mascherata di espropriazione, che continuerebbe invece a essere disciplinata dalla normativa vigente e dalle relative garanzie. Per un acquirente, la conseguenza più concreta sarebbe pertanto soprattutto di natura temporale. Tra la firma di un contratto preliminare e l’atto definitivo di compravendita si aprirebbe una finestra di incertezza, che dovrebbe essere anticipata nella redazione delle condizioni sospensive e nell’organizzazione delle tempistiche di finanziamento.

Società immobiliari e cessioni di quote: la struttura giuridica sotto esame

Questo è probabilmente uno degli aspetti più significativi per una clientela internazionale, che detiene frequentemente il proprio patrimonio immobiliare monegasco attraverso strutture societarie. Secondo le analisi pubblicate sul testo, il dispositivo si estenderebbe alle cessioni a titolo oneroso di quote o azioni che attribuiscano, direttamente o indirettamente, la maggioranza del capitale sociale o dei diritti di voto, qualora più della metà del valore dell’attivo della società sia costituito da beni immobili situati all’interno del perimetro interessato. Alcuni trasferimenti in ambito familiare sarebbero espressamente esclusi. In altri termini, detenere un appartamento a Monaco-Ville attraverso una società non sarebbe più, di per sé, sufficiente per sottrarsi all’ambito di applicazione del diritto di prelazione. Le strutture patrimoniali esistenti dovranno pertanto essere riesaminate alla luce del testo definitivo, insieme al notaio e ai consulenti legali e fiscali abituali di ciascuna famiglia.

Ristrutturazione e cambio di destinazione d’uso a Monaco-Ville: il nuovo quadro previsto

Il progetto distingue chiaramente tra la facoltà di acquistare un immobile e quella di utilizzarlo conformemente a un determinato progetto. Sarebbe necessaria un’autorizzazione preventiva per modificare la categoria di destinazione d’uso, per passare dall’abitazione permanente alla locazione ammobiliata di breve durata, oppure per unire o frazionare unità abitative. In questo ambito, diversamente da quanto previsto per la prelazione, il silenzio dell’amministrazione equivarrebbe al rigetto della domanda.

Anche i lavori di costruzione, demolizione e trasformazione che interessano facciate, coperture, serramenti ed elementi esterni sarebbero soggetti ad autorizzazione, così come alcuni elementi interni di rilevanza patrimoniale che dovrebbero essere individuati da un futuro disciplinare di prescrizioni. Gli interventi di manutenzione ordinaria che non modifichino né l’aspetto né i materiali sarebbero invece soggetti a una semplice dichiarazione preventiva. Per il proprietario di un appartamento di prestigio che intenda intraprendere una ristrutturazione importante, le tempistiche di presentazione della pratica assumerebbero quindi una rilevanza nuova.

Compromessi già firmati e autorizzazioni già ottenute: il regime transitorio previsto

Il Governo ha voluto rassicurare proprietari e operatori già coinvolti in operazioni o progetti sul Rocher. L’articolo 49 del disegno di legge escluderebbe dal nuovo regime di prelazione le operazioni che, prima della pubblicazione della legge, siano già state oggetto di una promessa di vendita o di un compromesso avente data certa. Le autorizzazioni urbanistiche già rilasciate conserverebbero la loro validità, mentre le destinazioni d’uso e le attività regolarmente esercitate potrebbero proseguire ed essere trasferite senza una nuova autorizzazione, purché non vengano successivamente modificate. La nozione di data certa non costituisce una mera formalità: soltanto una verifica notarile può stabilire se un contratto preliminare soddisfi effettivamente tale requisito.

Vendita immobiliare a Monaco-Ville: un mercato aperto, ma con tempistiche da gestire

Ad oggi, un appartamento a Monaco-Ville continua a essere venduto secondo il diritto attualmente vigente: il disegno di legge non è ancora stato discusso e le sue disposizioni non producono alcun effetto giuridico. Nulla, nel testo così come presentato pubblicamente, introduce una distinzione basata sulla nazionalità dell’acquirente; per un investitore straniero, le principali questioni riguardano quindi soprattutto la procedura, le tempistiche e la struttura attraverso la quale l’immobile viene detenuto. La nostra interpretazione è quella di una regolamentazione del mercato piuttosto che di una sua chiusura.

Riaffermando la vocazione residenziale del Rocher, lo Stato segnala che la rarità di questi indirizzi rientra nel patrimonio nazionale. Per il mercato immobiliare di prestigio monegasco, questa maggiore chiarezza giuridica potrebbe, nel tempo, rafforzare il valore d’uso degli immobili realmente destinati a essere abitati, mentre le strategie fondate sulle locazioni di breve durata o sulla ricomposizione e suddivisione delle unità potrebbero perdere progressivamente rilevanza. Il testo potrebbe ancora evolvere nel corso dell’esame parlamentare; la presente analisi sarà aggiornata non appena la legge verrà adottata. Se state valutando l’acquisto, la vendita o la ristrutturazione di un immobile d’eccezione a Monaco-Ville, saremo lieti di esaminare il vostro progetto con voi, nella massima discrezione, presso i nostri uffici allo Château Périgord, a Monaco.

Il presente articolo ha finalità esclusivamente informative e non costituisce una consulenza legale o fiscale. Per qualsiasi operazione, vi raccomandiamo di rivolgervi al vostro notaio e ai vostri consulenti di fiducia.