Droit de préemption Monaco :
l’immobilier de Monaco-Ville face à la loi sur la protection du Rocher

Le projet de loi n° 1134 relatif à la protection du Rocher de Monaco a été adopté par le Conseil National le lundi 12 octobre 2026, six jours seulement après son dépôt et au terme d’une procédure d’urgence. Il institue un droit de préemption de l’État sur certaines ventes à Monaco-Ville, y compris certaines cessions de parts de sociétés, et soumet à autorisation les changements d’affectation et les travaux. Il entrera en vigueur après sa promulgation et sa publication au Journal de Monaco.

Il est des quartiers où l'on n'achète pas seulement des mètres carrés, mais une part d'histoire. Le Rocher en est l'expression la plus aboutie : le Palais princier, la Cathédrale, le Conseil National et le Palais de Justice y côtoient des ruelles où des familles monégasques vivent depuis des générations. C’est précisément cet équilibre que la Principauté a choisi de protéger par la loi. En instaurant un droit de préemption à Monaco-Ville, ce texte redéfinit la manière dont s’achètent, se vendent et se transforment les biens de cette adresse privilégiée.

Un droit de préemption à Monaco conçu pour le Rocher

Le texte compte cinquante articles et repose sur un constat formulé par le Ministre d'État : les règles actuelles ne suffiraient plus à empêcher la transformation progressive du Rocher en quartier façonné par l'investissement immobilier et le tourisme. Acquisitions successives, projets de meublés de courte durée, commerces de proximité remplacés par des enseignes destinées aux visiteurs : prises isolément, ces opérations peuvent être régulières ; additionnées, elles modifieraient selon le Gouvernement l'identité même de la vieille ville. Le périmètre envisagé couvre Monaco-Ville, ses remparts, ses glacis, ses falaises, ses jardins et le chemin des Pêcheurs, ses limites exactes devant être fixées par ordonnance souveraine. Il s'agit d'un régime propre au Rocher : le Carré d'Or, le Larvotto, Fontvieille ou La Condamine ne sont pas visés par ce texte. 

Acheter un appartement à Monaco-Ville : ce que changerait la préemption

Concrètement, l'État pourrait se substituer à l'acquéreur pressenti lors de la mise en vente de certains biens. Ce droit ne serait pas discrétionnaire : il devrait répondre à des objectifs définis, tels que la conservation d'un immeuble historique, la préservation de l'habitation permanente ou la création d'un espace public, et toute décision d'acquérir devrait être motivée.

Le mécanisme envisagé imposerait au propriétaire ou au notaire de déclarer en amont les conditions de l'opération ainsi que l'identité de l'acquéreur. L'administration disposerait d'un mois pour se prononcer, délai susceptible d'être suspendu par une demande de pièces ou de visite ; son silence vaudrait renonciation. Si l'État proposait un autre prix, une procédure d'évaluation serait ouverte, et le vendeur conserverait la faculté de retirer son bien de la vente sans pénalité. Le Ministre d'État l'a souligné : il ne s'agit pas d'une expropriation déguisée, laquelle demeurerait régie par la législation existante et ses garanties.

Pour un acquéreur, la conséquence la plus tangible serait donc calendaire. Entre la signature d'un avant-contrat et l'acte définitif, une fenêtre d'incertitude s'ouvrirait, qu'il conviendrait d'anticiper dans la rédaction des conditions suspensives et dans le séquencement du financement.

Sociétés immobilières et cessions de parts : la forme juridique sous examen

C'est sans doute le volet le plus significatif pour une clientèle internationale, qui détient fréquemment son patrimoine monégasque au travers de structures sociétaires. Selon les analyses publiées du texte, le dispositif s'étendrait aux cessions à titre onéreux de parts ou d'actions conférant, directement ou indirectement, la majorité du capital ou des droits de vote, dès lors que plus de la moitié de la valeur de l'actif de la société correspond à des biens immobiliers situés dans le périmètre. Certaines transmissions familiales seraient expressément exclues. En d'autres termes, la détention d'un appartement à Monaco-Ville au travers d'une société ne permettrait plus, à elle seule, de se situer hors du champ de la préemption. L'architecture patrimoniale devra être relue à la lumière du texte définitif, avec le notaire et les conseils habituels de chaque famille.

Rénovation et changement d'affectation à Monaco-Ville : le nouveau cadre envisagé

Le projet distingue clairement la faculté d'acquérir et celle d'utiliser un bien selon son projet. Une autorisation préalable serait requise pour changer de catégorie d'affectation, pour passer de l'habitation permanente à la location meublée de courte durée, ou encore pour réunir ou diviser des logements. Sur ce terrain, le silence de l'administration vaudrait, à l'inverse de la préemption, rejet de la demande. Les travaux de construction, de démolition et de transformation affectant façades, toitures, menuiseries et éléments extérieurs seraient soumis à autorisation, de même que certains éléments intérieurs patrimoniaux identifiés par un futur cahier de prescriptions. L'entretien courant, qui ne modifie ni l'aspect ni les matériaux, relèverait d'une simple déclaration préalable. Pour le propriétaire d'un appartement de standing qui envisage une rénovation d'envergure, le calendrier de dépôt du dossier prend ainsi une importance nouvelle.

Compromis signés et autorisations obtenues : le régime transitoire du projet

Le Gouvernement a tenu à rassurer les propriétaires et les opérateurs déjà engagés sur le Rocher. L'article 49 du projet exclurait du nouveau régime de préemption les opérations ayant fait l'objet, avant la publication de la loi, d'une promesse ou d'un compromis ayant acquis date certaine. Les autorisations d'urbanisme déjà délivrées conserveraient leur validité, et les affectations comme les activités régulièrement exercées pourraient se poursuivre et être transmises sans nouvelle autorisation, tant qu'elles ne sont pas modifiées. La notion de date certaine n'est pas une formalité : seule une vérification notariale permet d'établir qu'un avant-contrat la remplit.

Vente immobilière à Monaco-Ville : un marché ouvert, un calendrier à maîtriser

À ce jour, un appartement à Monaco-Ville se vend encore selon le droit actuellement applicable : la loi votée le 12 octobre n’entrera en vigueur qu’après sa promulgation et sa publication au Journal de Monaco. Rien, dans le texte tel qu'il a été présenté publiquement, n'établit de distinction selon la nationalité de l'acquéreur ; pour un investisseur étranger, l'enjeu tient avant tout à la procédure, au calendrier et à la structure de détention. Notre lecture est celle d'un encadrement plutôt que d'une fermeture. 

En consacrant la vocation résidentielle du Rocher, l'État affirme que la rareté de ces adresses relève du patrimoine national. Pour l'immobilier de prestige monégasque, cette clarté juridique pourrait, à terme, renforcer la valeur d'usage de biens destinés à être véritablement habités, tandis que les stratégies fondées sur la location de courte durée ou la recomposition de lots perdraient de leur pertinence. Cette analyse sera actualisée dès la publication du texte définitif au Journal de Monaco. Si vous envisagez d'acquérir, de céder ou de rénover un bien d'exception à Monaco-Ville, nous serons heureux d'en échanger avec vous, en toute discrétion, dans nos bureaux au Château Périgord à Monaco.

Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Pour toute opération, nous vous recommandons de consulter votre notaire et vos conseils habituels.