Immobilier Monaco :
pourquoi la SBM fait de la pierre une priorité

Il est des signaux que le marché de l'immobilier Monaco aurait tort d'ignorer. La Société des Bains de Mer, institution fondée en 1863, possède quelques-unes des adresses les plus emblématiques de la Principauté. Lorsqu'elle place le développement immobilier parmi ses priorités stratégiques, c'est tout un quartier qui s'apprête à changer de visage. 

La pierre, première source de rentabilité de la SBM

Les chiffres de l'exercice 2025-2026, clos le 31 mars, éclairent cette orientation mieux que tout discours. Le chiffre d'affaires consolidé atteint un record de 861,6 millions d'euros, dont 156,5 millions pour le secteur locatif, soit près d'un cinquième de l'activité. Le résultat opérationnel de ce secteur s'élève à 118,2 millions d'euros, un niveau supérieur à celui des jeux et de l'hôtellerie réunis. Le parc résidentiel affiche un taux d'occupation proche de 100 %, et ses revenus progressent au rythme de la révision contractuelle des loyers.

Pour un observateur de l'immobilier de prestige, l'enseignement est limpide. Le nom de cette entreprise est indissociable du Casino et des grands palaces. Pourtant, sa ressource la plus rentable et la plus stable demeure le foncier monégasque. La rareté, ici, n'est pas un argument commercial : c'est une réalité comptable. Elle fait écho à la dynamique documentée chaque année par l'Observatoire de l'IMSEE sur l'ensemble du marché immobilier monégasque. Une demande internationale soutenue y rencontre une offre structurellement contrainte par un territoire de deux kilomètres carrés.

Monte-Carlo Bay : des résidences plutôt que des chambres

Le premier chantier emblématique concerne le Monte-Carlo Bay, au Larvotto. La SBM y prévoit une surélévation de trois étages, dans le prolongement de la rénovation en cours des chambres et suites. L'achèvement du projet architectural global est envisagé vers 2030. Le choix opéré est révélateur. Plutôt que d'ajouter des chambres d'hôtel, la société a retenu la création de résidences de très grande superficie. Celles-ci seront destinées à la location de grand luxe à l'année, avec piscines et jardins privatifs au dernier niveau.

La justification avancée tient à la qualité de service : les équipements de l'établissement, lagon, piscines et restaurants, frôlent déjà la saturation en haute saison. Mais la décision dit aussi autre chose. À Monaco, un mètre carré résidentiel d'exception, loué à l'année à une clientèle internationale, constitue un actif plus précieux qu'une clé hôtelière supplémentaire. C'est la logique même de l'investissement immobilier monégasque, appliquée par l'un de ses acteurs historiques.

Thermes-Terrasses : la recomposition du Monte-Carlo historique

Le second projet est d'une tout autre ampleur. Il se situe sur l'avenue de Monte-Carlo, à proximité immédiate de la place du Casino. La SBM entend y reconstruire le bâtiment des Thermes marins, jugés vieillissants, ainsi que l'immeuble voisin dit des « Terrasses », libéré par le départ récent d'un établissement bancaire. L'ensemble représentera une surface totale d'environ 13 000 mètres carrés.

Le programme annoncé associe un vaste espace dédié au bien-être d'environ 6 000 mètres carrés, des boutiques de luxe et des bureaux. Les étages supérieurs accueilleront des appartements de grand prestige. Les véhicules aujourd'hui stationnés en surface seront enfouis sur trois niveaux de parking. Ils laisseront place à un parvis végétalisé ouvert au public, qui permettra de cheminer depuis le port Hercule jusqu'aux abords de l'Opéra. Les travaux sont subordonnés à l'obtention du permis de construire. Ils pourraient débuter à l'automne 2027, pour une livraison envisagée en 2031 ou 2032. Sur le terrain du bien-être, la société ne cache pas l'enjeu concurrentiel. « La concurrence est féroce », a résumé Stéphane Valeri, en référence aux grandes destinations européennes du wellness. L'objectif est d'attirer une clientèle d'automne et d'hiver, et d'allonger ainsi la saison de l'ensemble du resort.

Ce que ces projets signifient pour l'immobilier de prestige

Pour le marché immobilier monégasque, ces annonces dépassent largement le cadre de l'hôtellerie. Elles concernent le cœur du Monte-Carlo historique et le Carré d'Or, secteur où la valeur d'une résidence dépend autant de son environnement immédiat que de ses prestations intérieures. Plusieurs éléments participent de l'attractivité durable d'une adresse. C'est le cas d'un jardin public en lieu et place d'un parking à ciel ouvert, ou d'une offre commerciale de luxe renforcée face aux maisons déjà installées. C'est aussi le cas d'un équipement de bien-être de très haut niveau à quelques pas. 

L'arrivée d'appartements de grand prestige proposés à la location par la SBM, au Larvotto comme sur l'avenue de Monte-Carlo, mérite également l'attention. Sur le segment le plus élevé de la location d'appartement à Monaco, ces biens constitueront de nouvelles références. Ils sont susceptibles d'influencer les attentes d'une clientèle déjà très exigeante.  L'honnêteté commande enfin de mentionner le revers de toute transformation urbaine. Un chantier de quatre ans et demi au cœur de Monte-Carlo aura des effets sur la vie quotidienne des résidences voisines. Pour un acquéreur, la question n'est pas de l'ignorer, mais de l'intégrer à sa lecture du prix et à son horizon de détention.

« Les projets de la SBM sont des indicateurs que nous suivons avec la plus grande attention, observe Silvio PIRAS, directeur de PIRAS IMMOBILIER. Lorsqu'un acteur de cette envergure choisit de créer des résidences plutôt que des chambres, et d'investir dans l'espace public du Carré d'Or, il confirme ce que notre expérience enseigne depuis des décennies : à Monaco, la valeur se construit sur le temps long, et les adresses qui bénéficient de ces transformations en portent durablement la marque. »

Une vision à l'échelle du siècle

Un dernier élément achève de donner à cette stratégie sa profondeur. Lors de son assemblée générale extraordinaire de septembre 2026, la SBM a prorogé sa durée de 99 années supplémentaires, jusqu'en 2125. Rares sont les acteurs économiques capables de projeter leurs investissements immobiliers sur un tel horizon. Cette permanence, conjuguée à la stabilité institutionnelle de la Principauté, demeure l'un des fondements les plus solides de l'immobilier de luxe à Monaco. Vous envisagez une acquisition ou une location dans l'un des quartiers concernés par ces transformations, au Larvotto ou dans le Carré d'Or ? Nous serons heureux de vous recevoir dans nos bureaux au Château Périgord à Monaco pour en examiner ensemble les perspectives.