Immobiliare a Monaco: perché la SBM fa della proprietà
immobiliare una priorità strategica

Ci sono segnali che il mercato immobiliare monegasco farebbe bene a non ignorare. La Société des Bains de Mer, istituzione fondata nel 1863, possiede alcuni degli indirizzi più emblematici del Principato. Quando decide di collocare lo sviluppo immobiliare tra le proprie priorità strategiche, significa che interi quartieri potrebbero prepararsi a cambiare volto. 

L’immobiliare, principale fonte di redditività della SBM

I dati dell’esercizio 2025-2026, chiuso il 31 marzo, illustrano questa strategia meglio di qualsiasi dichiarazione. Il fatturato consolidato ha raggiunto il livello record di 861,6 milioni di euro, di cui 156,5 milioni generati dal settore locativo, pari a quasi un quinto dell’attività complessiva. Il risultato operativo di questo comparto si è attestato a 118,2 milioni di euro, superando quello dei settori gaming e alberghiero messi insieme. Il patrimonio residenziale presenta un tasso di occupazione prossimo al 100%, mentre i ricavi locativi continuano a crescere in linea con gli adeguamenti contrattuali dei canoni.

Per chi osserva il mercato immobiliare di prestigio a Monaco, il messaggio è chiaro. Il nome della SBM è storicamente legato al Casinò e ai grandi hotel del Principato. Eppure, una delle sue risorse più stabili e redditizie resta il patrimonio immobiliare monegasco. La scarsità, qui, non è un semplice argomento commerciale: è una realtà economica. Un dato che trova riscontro anche nelle dinamiche documentate ogni anno dall’IMSEE sull’intero mercato immobiliare del Principato. Una domanda internazionale sostenuta continua infatti a confrontarsi con un’offerta strutturalmente limitata da un territorio di appena circa due chilometri quadrati.

Monte-Carlo Bay: residenze al posto di nuove camere

Il primo progetto emblematico riguarda il Monte-Carlo Bay, nel quartiere del Larvotto. La SBM prevede una sopraelevazione di tre piani, nell’ambito del più ampio programma di ristrutturazione attualmente in corso su camere e suite. Il completamento dell’intero progetto architettonico è previsto intorno al 2030. La scelta operata è particolarmente significativa. Invece di aggiungere nuove camere d’albergo, la società ha deciso di creare residenze di grandissima superficie. Questi immobili saranno destinati alla locazione annuale di altissimo livello, con piscine private e giardini al piano superiore. La motivazione ufficiale riguarda la qualità del servizio: le strutture dell’hotel, tra cui laguna, piscine e ristoranti, sono già prossime alla saturazione durante l’alta stagione. Ma questa scelta riflette anche una realtà più ampia. A Monaco, un metro quadrato residenziale d’eccezione, locato tutto l’anno a una clientela internazionale, può rappresentare un bene più prezioso di una camera d’albergo aggiuntiva. È, in sostanza, la stessa logica dell’investimento immobiliare monegasco applicata da uno dei suoi operatori storici.

Thermes-Terrasses: la trasformazione della Monte-Carlo storica

Il secondo progetto è di tutt’altra portata. Situato sull’Avenue de Monte-Carlo, nelle immediate vicinanze di Place du Casino, prevede la ricostruzione dell’edificio delle Thermes Marins, considerato ormai datato, insieme all’immobile adiacente denominato “Terrasses”, recentemente liberato in seguito alla partenza di un istituto bancario. L’intero progetto si svilupperà su una superficie complessiva di circa 13.000 metri quadrati. Il programma annunciato comprende un ampio spazio dedicato al benessere di circa 6.000 metri quadrati, boutique di lusso e uffici. I piani superiori saranno destinati ad appartamenti di grande prestigio.

I veicoli oggi parcheggiati in superficie saranno trasferiti su tre livelli interrati. Questo permetterà di creare un piazzale pubblico paesaggistico, consentendo un collegamento pedonale da Port Hercule fino alle vicinanze dell’Opera e della Place du Casino. L’avvio del progetto resta subordinato all’ottenimento delle necessarie autorizzazioni edilizie. I lavori potrebbero iniziare nell’autunno del 2027, con consegna prevista tra il 2031 e il 2032. Sul fronte del wellness, la SBM non nasconde l’intensità della concorrenza. « La concorrenza è feroce », ha dichiarato Stéphane Valeri, riferendosi alle principali destinazioni europee dedicate al benessere. L’obiettivo è attirare una clientela anche durante l’autunno e l’inverno, contribuendo così ad allungare la stagione dell’intero resort.

Cosa significano questi progetti per l’immobiliare di prestigio

Per il mercato immobiliare monegasco, questi annunci vanno ben oltre il settore alberghiero. Riguardano direttamente il cuore storico di Monte-Carlo e il Carré d’Or, dove il valore di una residenza dipende non soltanto dalla qualità dell’appartamento, ma anche dall’ambiente circostante e dalla sua evoluzione. Diversi elementi contribuiscono all’attrattività duratura di un indirizzo prestigioso. Un giardino pubblico al posto di un parcheggio a cielo aperto ne è un esempio. Il rafforzamento dell’offerta commerciale di lusso accanto alle grandi maison già presenti ne è un altro. La presenza di un centro wellness di altissimo livello a pochi passi rappresenta un ulteriore fattore di interesse. Merita attenzione anche l’arrivo di nuove residenze ultra-prime proposte in locazione dalla SBM, sia al Larvotto sia sull’Avenue de Monte-Carlo.

Nel segmento più alto del mercato delle locazioni a Monaco, questi immobili potrebbero stabilire nuovi riferimenti e influenzare le aspettative di una clientela internazionale già estremamente esigente. È però altrettanto importante considerare l’altra faccia delle trasformazioni urbane. Un cantiere della durata di circa quattro anni e mezzo nel cuore di Monte-Carlo avrà inevitabilmente un impatto sulla vita quotidiana delle residenze vicine. Per un acquirente, la questione non è ignorare questa realtà, ma integrarla nella valutazione del prezzo, del valore e dell’orizzonte temporale dell’investimento. « I progetti della SBM sono indicatori che seguiamo con la massima attenzione », osserva Silvio PIRAS, Direttore di PIRAS IMMOBILIER. « Quando un operatore di questa importanza sceglie di creare residenze invece di camere d’albergo e di investire nello spazio pubblico del Carré d’Or, conferma ciò che la nostra esperienza ci insegna da decenni: a Monaco, il valore si costruisce nel lungo periodo, e gli indirizzi che beneficiano di queste trasformazioni ne conservano duraturamente l’impatto positivo. »

Una visione su scala secolare

Un ultimo elemento conferisce a questa strategia una prospettiva ancora più ampia. Durante l’assemblea generale straordinaria di settembre 2026, la SBM ha prorogato la durata della società di ulteriori 99 anni, fino al 2125. Sono pochi gli operatori economici in grado di pianificare i propri investimenti immobiliari su un orizzonte temporale di tale portata. Questa continuità, unita alla stabilità istituzionale del Principato, resta uno dei pilastri più solidi del mercato immobiliare di lusso a Monaco. State valutando l’acquisto o la locazione di un immobile in uno dei quartieri interessati da queste trasformazioni, al Larvotto o nel Carré d’Or? Saremo lieti di accogliervi nei nostri uffici presso Château Périgord a Monaco per analizzare insieme opportunità e prospettive di lungo periodo.