Investir à Monaco au Larvotto : l'analyse de Silvio PIRAS, Directeur de PIRAS Immobilier Monaco

Il existe, sur la Riviera, un quartier où le mètre carré ne se négocie plus comme un bien immobilier, mais comme une œuvre rare. Le Larvotto, dernier front de mer aménagé de la Principauté, vient de franchir un seuil qui interpelle jusqu'aux observateurs les plus aguerris du marché de l'immobilier monaco : 71 167 euros par mètre carré en 2025, selon les données publiées par l'IMSEE (Institut Monégasque de la Statistique et des Études Économiques). Pour tout investisseur qui envisage d'investir à Monaco, ce chiffre n'est pas une anecdote statistique : c'est la confirmation d'une thèse patrimoniale que PIRAS Immobilier, agence immobilière à Monaco de référence depuis 1976, défend depuis près de cinquante ans; dans l'immobilier de prestige monaco, l'adresse prime sur la surface, et le Larvotto en est aujourd'hui la démonstration la plus éclatante.

Un record historique qui redéfinit l'immobilier monégasque

Selon la dernière édition de l'Observatoire de l'Immobilier, le prix moyen au mètre carré de l'immobilier monaco s'établit à 57 569 euros toutes zones confondues en 2025. Derrière cette moyenne se dissimule une réalité contrastée : trois niveaux de prix distincts structurent désormais le marché immobilier monégasque, et le Larvotto occupe, seul, le sommet de cette pyramide, franchissant pour la première fois la barre symbolique des 70 000 euros du mètre carré, avec une progression de 2,2 % sur un an.

À titre de comparaison, Saint-Jean-Cap-Ferrat, référence historique du luxe sur la Côte d'Azur, culmine entre 14 000 et 18 000 euros du mètre carré. Le 6ᵃ arrondissement de Paris, pourtant réputé inabordable, dépasse à peine les 13 000 euros. Le Larvotto évolue ainsi dans une catégorie à part, sans équivalent sur le marché résidentiel européen, une donnée déterminante pour tout investisseur qui cherche, au-delà du rendement, la préservation et la valorisation durable de son capital.

Pourquoi le Larvotto s'impose comme référence de l'immobilier de prestige

Le Larvotto ne doit pas sa position à sa seule façade maritime. Le quartier concentre ce que les investisseurs avisés recherchent en priorité lorsqu'ils envisagent d'acheter un appartement à Monaco, voire un appartement de luxe à vendre à Monaco dans les programmes les plus récents : une rareté foncière structurelle, une desserte immédiate vers le Casino et le Monte-Carlo Country Club, et un parc résidentiel régulièrement renouvelé par des programmes d'exception. Aux côtés de l'avenue Princesse Grace et du Carré d'Or, le Larvotto forme le triptyque des adresses les plus recherchées de la Principauté, un positionnement que confirment les professionnels du marché monégasque, qui observent une demande émanant principalement de résidents déjà installés dans la Principauté, notamment des familles internationales, en particulier britanniques, souhaitant s'y établir de façon pérenne.

« Au Larvotto, l'acquéreur ne se contente pas d'acheter un bien : il investit dans un écosystème, une infrastructure et une trajectoire de valorisation qui se sont révélées, année après année, remarquablement résilientes », observe Silvio PIRAS, Directeur de PIRAS Immobilier. « C'est précisément cette conviction patrimoniale, bien plus que la seule perspective de rendement immédiat, qui guide nos clients internationaux vers ce quartier depuis plusieurs décennies. »

Les nouvelles constructions, principal moteur de la valorisation

L'un des enseignements majeurs de la nouvelle méthodologie de l'IMSEE, désormais fondée sur un modèle de régression linéaire intégrant les ventes, les reventes et la période de construction, concerne l'écart de valorisation entre le neuf et l'ancien. Au Larvotto, les programmes livrés entre 2020 et 2029 atteignent 71 241 euros du mètre carré, contre 42 142 euros en moyenne pour les biens construits avant 1940 sur l'ensemble du territoire monégasque. Cet écart de plus de 23 000 euros du mètre carré illustre une tendance de fond : les résidences de standing les plus récentes, dotées de prestations haut de gamme et de vues panoramiques sur la Méditerranée, concentrent aujourd'hui l'essentiel de la demande des investisseurs immobiliers internationaux.

Cette dynamique s'observe à l'échelle de la Principauté entière, où le prix moyen des biens neufs atteint désormais 65 602 euros du mètre carré, mais le Larvotto en demeure l'expression la plus aboutie, porté par l'arrivée de développements d'exception qui redessinent le front de mer monégasque.

Investir au Larvotto : quelle stratégie de rendement locatif ?

Au-delà de la valorisation patrimoniale, le Larvotto s'affirme également comme une opportunité d'investissement immobilier monaco de premier plan pour les acquéreurs orientés vers la location. Les professionnels du secteur monégasque constatent une nette amélioration du rendement locatif sur les biens de standing bien positionnés, désormais estimé autour de 3 %, contre à peine 1 % il y a quelques années, un niveau que certains actifs d'exception portent jusqu'à 4 %. Cette évolution s'explique par une hausse significative des loyers pratiqués sur le marché monégasque, qui ont quasiment doublé au cours des trois dernières années.

Pour un investisseur international, cette combinaison, rareté de l'offre, valorisation continue et amélioration du rendement locatif, positionne le Larvotto comme l'une des allocations les plus solides du marché de l'immobilier de luxe monaco en Europe, dans un environnement fiscal et réglementaire qui demeure l'un des plus stables du continent.

Un marché monégasque toujours plus sélectif

En 2025, la Principauté a enregistré 493 transactions pour un volume total de 5,9 milliards d'euros, un niveau stable par rapport au record de l'année précédente. Le prix moyen d'une revente a atteint 7,6 millions d'euros, un nouveau record pour Monaco. Cette vigueur d'ensemble confirme que le marché monégasque, loin de ralentir, se restructure autour d'une sélectivité croissante, où les quartiers d'exception comme le Larvotto captent une part disproportionnée de l'attention des investisseurs les plus exigeants.

Pourquoi choisir PIRAS Immobilier pour investir au Larvotto

Depuis 1976, PIRAS Immobilier accompagne une clientèle internationale d'acquéreurs, de locataires et d'investisseurs dans l'identification des biens d'exception les mieux positionnés du marché monégasque. Notre connaissance fine du Larvotto, programmes récents, biens en off-market, dynamiques de copropriété, perspectives de valorisation par immeuble, nous permet d'apporter à chaque investisseur une analyse patrimoniale rigoureuse, au-delà du simple accès à l'offre disponible. Dans un quartier où la rareté prime, l'accompagnement d'un expert immobilier Monaco établi de longue date constitue un avantage déterminant.