La Rousse – Saint-Roman à Monaco : 
vivre et investir dans un quartier résidentiel recherché

À l’est de la Principauté, La Rousse – Saint-Roman est l’un des principaux quartiers résidentiels de Monaco. Situé au-dessus du Larvotto, à proximité immédiate de Beausoleil et de Roquebrune-Cap-Martin, il associe vues sur la Méditerranée, résidences avec services et accès rapide aux principaux pôles de la Principauté. De la Tour Odéon au Château Périgord, en passant par le Parc Saint-Roman, le Monte-Carlo Sun ou l’Annonciade, le quartier réunit certaines des résidences les plus connues de l’immobilier monégasque. Il attire aussi bien une clientèle à la recherche d’une résidence principale que des acquéreurs souhaitant investir dans l’immobilier à Monaco.

La Rousse – Saint-Roman à Monaco en bref

La Rousse – Saint-Roman se situe à l’extrémité nord-est de Monaco, au-dessus du Larvotto et à la frontière française. Le quartier est principalement résidentiel et se caractérise par ses immeubles de grande hauteur, ses vues mer, ses résidences avec conciergerie et sa proximité avec Monte-Carlo. Parmi ses adresses emblématiques figurent notamment la Tour Odéon, le Château Périgord I et II, le Monte-Carlo Sun, le Parc Saint-Roman, l’Annonciade, le Château Amiral et le Roc Fleuri. En 2025, La Rousse a enregistré 100 reventes immobilières, ce qui en fait le deuxième quartier le plus actif de Monaco après Monte-Carlo. Selon la nouvelle méthodologie de l’IMSEE, le prix estimé d’une transaction immobilière dans le quartier s’établissait à 51 265 €/m² en 2025.

Où se situe La Rousse – Saint-Roman à Monaco ?

La Rousse occupe la partie nord-est de la Principauté. Le quartier domine le littoral du Larvotto et rejoint, côté français, Beausoleil et Roquebrune-Cap-Martin. Cette position lui confère une identité particulière. Plus résidentiel que les secteurs du Carré d’Or ou du Port Hercule, La Rousse – Saint-Roman permet de rester proche du centre de Monaco tout en bénéficiant d’un environnement généralement plus en retrait de l’animation touristique.

Le relief constitue également l’une de ses caractéristiques majeures : en remontant depuis l’avenue Princesse Grace vers le boulevard d’Italie et les Lacets Saint-Léon, de nombreux appartements bénéficient de perspectives dégagées sur la Méditerranée. Sur le plan administratif et urbanistique, le Gouvernement Princier distingue le quartier de La Rousse, dont Saint-Roman constitue l’une des zones. L’usage immobilier conserve toutefois largement l’appellation La Rousse – Saint-Roman.

Pourquoi vivre à La Rousse – Saint-Roman ?

Le quartier répond particulièrement bien aux acquéreurs qui recherchent un équilibre entre vie résidentielle, proximité de la mer et accessibilité du centre de Monaco. La plage du Larvotto se trouve en contrebas, tandis que Monte-Carlo, ses commerces, restaurants et hôtels restent rapidement accessibles. À l’est, le Monte-Carlo Country Club et le Monte-Carlo Beach, situés à Roquebrune-Cap-Martin, prolongent naturellement cet environnement tourné vers le littoral. La présence de l’International School of Monaco sur le site de Testimonio renforce également l’intérêt du secteur pour les familles. L’établissement a été officiellement autorisé à ouvrir au 43 avenue Princesse Grace en 2024. La Rousse séduit ainsi une clientèle internationale aux profils variés : familles résidant en Principauté, entrepreneurs, investisseurs et propriétaires recherchant un pied-à-terre à Monaco.

Quelles sont les résidences les plus recherchées de La Rousse – Saint-Roman ?

Tour Odéon

Avec ses 170 mètres de hauteur, la Tour Odéon constitue l’un des principaux repères architecturaux de Monaco. Située dans le quartier de La Rousse, elle incarne la génération contemporaine des grandes résidences monégasques et domine le paysage à l’est de la Principauté. La résidence propose une gamme de prestations comparable à celle d’un palace : spa, hammam, sauna, salle de sport, piscines, conciergerie et service de restauration. Elle abrite également deux Sky Duplex d’environ 1 200 m² chacun, ainsi qu’un Sky Penthouse de près de 3 300 m² répartis sur cinq niveaux, doté d’une piscine sur le toit, considéré comme l’un des appartements les plus exclusifs au monde.

Château Périgord

Le Château Périgord, situé aux Lacets Saint-Léon, fait partie des adresses historiques du quartier. Le Château Périgord I, achevé au début des années 1970, compte parmi les bâtiments qui ont accompagné le développement vertical de Monaco. La résidence est notamment appréciée pour sa localisation, ses services et les vues offertes par de nombreux appartements en étage élevé. PIRAS Immobilier Monaco y a également établi ses bureaux, au cœur même de La Rousse – Saint-Roman.

Parc Saint-Roman, Monte-Carlo Sun et Annonciade

Le quartier comprend également plusieurs résidences bien identifiées sur le marché immobilier monégasque : Parc Saint-Roman, Monte-Carlo Sun, Annonciade, Château Amiral, Roc Fleuri et Palais Belvédère. Le Parc Saint-Roman et le Monte-Carlo Sun séduisent par leurs piscines et jardins privés, tandis que la Tour de l’Annonciade, l’une des plus hautes de la Principauté, offre de larges vues panoramiques sur la Méditerranée. Selon la résidence, les acquéreurs peuvent privilégier les services, une piscine, une terrasse, une vue mer, la proximité du Larvotto ou encore la facilité d’accès au centre de Monaco.

Testimonio II et Bay House : un quartier en transformation

Le développement de Testimonio II a profondément renouvelé cette partie de La Rousse. L’opération associe logements, équipements publics, crèche, International School of Monaco et nouvelles connexions piétonnes. Une liaison mécanisée permet notamment de relier le boulevard d’Italie, le boulevard du Larvotto et l’avenue Princesse Grace, améliorant les déplacements entre les hauteurs du quartier et le front de mer. Le programme a également marqué le marché immobilier privé. Selon l’Observatoire de l’Immobilier 2025, 56 appartements de Bay House ainsi que cinq villas du programme Testimonio II ont été livrés dans le quartier de La Rousse en 2025. Pour les propriétaires et acquéreurs, ces nouvelles infrastructures participent à l’évolution à long terme du quartier et à son attractivité résidentielle.

Quel est le prix de l’immobilier à La Rousse – Saint-Roman ?

Le marché immobilier de La Rousse – Saint-Roman présente une grande diversité de biens : studios et deux-pièces, appartements familiaux, grandes surfaces avec terrasse et propriétés de prestige situées aux étages élevés des principales résidences. D’après l’Observatoire de l’Immobilier 2025 de l’IMSEE, le prix au mètre carré estimé d’une transaction immobilière à La Rousse atteint 51 265 €/m² en 2025, contre 49 665 €/m² en 2024 selon la nouvelle méthodologie statistique utilisée par l’Institut. Cette moyenne reste toutefois un indicateur général. À l’intérieur d’une même résidence, la valeur d’un appartement peut varier sensiblement en fonction de plusieurs critères : l’étage ; l’exposition et la luminosité ; la qualité et la profondeur de la vue mer ; la présence d’une terrasse ; l’état de rénovation ; les prestations de l’immeuble ; la présence d’un parking ou d’une cave ; la rareté de la typologie recherchée. Une estimation immobilière pertinente à Monaco nécessite donc une analyse à l’échelle de l’immeuble et du bien lui-même, et non uniquement une moyenne au mètre carré.

Acheter un appartement à La Rousse – Saint-Roman

Pour un acquéreur, La Rousse – Saint-Roman offre un marché plus diversifié qu’il n’y paraît. Les petites surfaces peuvent répondre à une logique de pied-à-terre ou d’investissement locatif, tandis que les appartements familiaux avec plusieurs chambres sont recherchés par une clientèle souhaitant s’installer durablement en Principauté. Les biens bénéficiant d’une vue mer, d’une terrasse, d’un étage élevé et d’une rénovation de qualité occupent naturellement une position particulière sur le marché. En 2025, 100 logements ont été revendus à La Rousse, contre 90 en 2024. Le quartier représentait ainsi 23,3 % des reventes enregistrées en Principauté, derrière Monte-Carlo.

Acheter, vendre ou louer avec PIRAS Immobilier Monaco

Installée au Château Périgord, au cœur du quartier, l’équipe de PIRAS Immobilier Monaco accompagne propriétaires, acquéreurs et locataires dans leurs projets immobiliers à La Rousse – Saint-Roman et dans l’ensemble de la Principauté. Cette présence locale permet notamment d’apprécier les différences de valeur entre les résidences, les étages, les expositions et les typologies d’appartements. Vous envisagez d’acheter, de vendre, de louer ou de faire estimer un appartement à La Rousse – Saint-Roman ? Notre équipe vous accueille dans ses bureaux du Château Périgord.