Доходность от аренды в Монако:
как оценить эффективность инвестиций в недвижимость?

Доходность от аренды в Монако долгое время играла второстепенную роль в стратегии инвесторов. В Княжестве приобретение квартиры традиционно обусловлено прежде всего стремлением сохранить капитал, обеспечить стабильность и сформировать портфель редких объектов недвижимости, а не получить немедленную доходность, сопоставимую с показателями других европейских рынков. Тем не менее эта иерархия постепенно меняется. Сохраняющийся дефицит предложения, трансформация жилого фонда и потребности международной клиентуры способствуют росту интереса к доходам от аренды.

Однако для правильной оценки инвестиций в недвижимость Монако арендный доход не следует рассматривать отдельно от общей эффективности вложения. Доходность необходимо оценивать комплексно, принимая во внимание цену приобретения, расходы на содержание, спрос на аренду и потенциал долгосрочного роста стоимости объекта.

Как рассчитать доходность от аренды квартиры в Монако?

Валовая доходность от аренды представляет собой соотношение годового арендного дохода и полной стоимости приобретения объекта недвижимости.

Она рассчитывается по следующей формуле: Валовая доходность = годовая арендная плата ÷ стоимость приобретения × 100. Этот расчёт даёт первоначальное представление о доходности, однако его недостаточно для оценки реальной рентабельности инвестиции. Необходимо также учитывать: расходы на содержание кондоминиума, оплачиваемые собственником; затраты на техническое обслуживание и ремонт; возможные периоды простоя объекта без арендатора; расходы на управление недвижимостью; затраты, связанные с приобретением; налогообложение с учётом личной ситуации собственника; потенциал роста стоимости объекта.

На рынке элитной недвижимости Монако эффективность инвестиции следует оценивать на основе совокупной доходности, а не только валовой доходности от аренды.

Структурный дефицит, поддерживающий рынок аренды

В Княжестве насчитывается чуть более двух миллионов квадратных метров жилой площади на территории менее двух квадратных километров. Это географическое ограничение естественным образом сдерживает возможности нового строительства и придаёт особое значение каждому введённому в эксплуатацию объекту.

Согласно Обзору рынка недвижимости за 2025 год, опубликованному Институтом статистики и экономических исследований Монако, в 2025 году было завершено строительство 103 новых жилых объектов, главным образом в районах Ла-Русс и Монегетти. Эти объекты были введены в эксплуатацию после 2023 года, в течение которого не было завершено строительство ни одной новой квартиры. Таким образом, предложение новых объектов поступает на рынок неравномерными волнами, тогда как спрос остаётся устойчивым благодаря международной клиентуре, которая ищет основное место жительства, вторую резиденцию или возможность долгосрочно обосноваться в Монако.

Этот дисбаланс способствует поддержанию существующего рынка аренды. Однако его влияние различается в зависимости от объекта. Качество резиденции, площадь, этаж, вид, наличие террасы, парковочного места и предлагаемых услуг напрямую влияют на уровень арендной платы и скорость повторной сдачи недвижимости в аренду.

прос всё больше ориентирован на объекты большой площади

Данные IMSEE также указывают на смещение рынка в сторону семейных квартир и объектов большой площади. По имеющимся данным, в 2025 году более восьми сделок из десяти приходилось на квартиры с четырьмя комнатами и более. Такая особенно высокая доля отражает растущее значение объектов, предназначенных для длительного постоянного проживания.

Эта тенденция прослеживается и на рынке аренды. Международные семьи ищут квартиры с несколькими спальнями, открытыми пространствами, современным уровнем отделки и удобным расположением рядом со школами, магазинами и основными деловыми районами Княжества.

Таким образом, крупногабаритные квартиры могут пользоваться устойчивым арендным спросом. Однако их доходность необходимо оценивать с учётом зачастую очень высокой стоимости приобретения и потенциально значительных эксплуатационных расходов в резиденциях с широким набором услуг.

Доходность от аренды следует оценивать отдельно по каждому району

В Монако не существует единого показателя доходности от аренды. Каждый район имеет собственную структуру цен, характер спроса и потенциал роста стоимости недвижимости.

Согласно оценкам IMSEE за 2025 год, цены за квадратный метр значительно различаются. Ларвотто отличается самым высоким уровнем стоимости 71 167 € за квадратный метр. В этом районе близость к морю, современные жилые комплексы и ограниченное предложение, как правило, определяют преимущественно долгосрочную инвестиционную стратегию, ориентированную на сохранение капитала. Высокая стоимость приобретения может снижать валовую арендную доходность, одновременно обеспечивая доступ к одним из наиболее востребованных адресов Монако.

В то же время в районах Жарден-Экзотик и Монегетти стоимость приобретения более умеренная и составляет около 43 000–45 000 € за квадратный метр. В зависимости от типа квартиры и возможного уровня арендной платы эти районы могут предлагать иной баланс между первоначальными инвестициями, арендным доходом и потенциалом роста стоимости.

Монте-Карло, Фонвьей, Ла-Кондамин и Ла-Русс занимают промежуточное положение. Доходность в этих районах в значительной степени зависит от точного расположения объекта, состояния и уровня резиденции, а также от типа недвижимости.

Возраст здания также влияет на доходность от аренды

Статистика IMSEE также показывает существенную разницу в стоимости между новыми жилыми комплексами и более старыми зданиями. В 2025 году расчетная цена за квадратный метр в самых современных зданиях составила 65 602 €, тогда как в домах, построенных до 1940 года, — 42 142 €.

Однако это не означает, что новое здание всегда является лучшей инвестицией. Современные жилые комплексы часто предлагают востребованные преимущества: услуги консьержа, высокий уровень безопасности, парковку, зоны отдыха и современные технические характеристики. Эти преимущества могут способствовать более высоким арендным ставкам, но одновременно сопровождаются более высокими эксплуатационными расходами. В свою очередь, удачно расположенное историческое здание может иметь более доступную цену покупки или предлагать просторные планировки, которые по-прежнему пользуются высоким спросом. Тем не менее его инвестиционный потенциал зависит от технического состояния здания, качества управления кондоминиумом и объема возможных ремонтных работ.

Поэтому доходность следует оценивать с учетом характеристик конкретного объекта и всего жилого комплекса, а не только года постройки здания.

Рост стоимости капитала остаётся ключевым фактором инвестиционной эффективности

Сводить инвестиции в недвижимость Монако исключительно к доходности от аренды было бы неполным подходом. Согласно Обзору рынка недвижимости Монако за 2025 год, совокупная стоимость сделок по перепродаже выросла на 49,1% по сравнению с предыдущим годом и достигла 3,2 млрд €. Средняя стоимость объекта при перепродаже составила 7,6 млн €, увеличившись на 26,8%.

Эти показатели следует трактовать с осторожностью, поскольку рынок недвижимости Монако характеризуется относительно небольшим количеством сделок. Несколько продаж исключительных объектов могут существенно повлиять на годовые средние значения. Тем не менее они наглядно демонстрируют ключевую роль роста стоимости капитала в инвестиционной стратегии. При долгосрочном владении редкость местоположения, качество здания и способность объекта сохранять свою привлекательность могут стать одним из важнейших факторов общей инвестиционной эффективности.

Таким образом, цель инвестора заключается в выборе объекта, который способен обеспечивать стабильный арендный доход и одновременно сохранять высокий потенциал роста стоимости при последующей перепродаже.

Налоговую среду следует оценивать с учётом индивидуальной ситуации каждого инвестора

В Монако не взимаются налог на недвижимость и налог на жильё по модели, применяемой во многих европейских странах. Кроме того, для большинства резидентов Княжества отсутствует общий подоходный налог с физических лиц. Однако налоговый режим доходов от аренды зависит от налогового резидентства владельца, его гражданства, структуры владения объектом недвижимости и налогового законодательства страны, в которой он подлежит налогообложению.

В частности, граждане или налоговые резиденты Франции и США могут подпадать под действие специальных налоговых требований. Поэтому перед оценкой чистой доходности инвестиций в недвижимость Монако крайне важно получить индивидуальную консультацию квалифицированного налогового специалиста.

Какой район выбрать для инвестиции в арендную недвижимость?

Выбор района зависит от инвестиционных целей покупателя. Инвесторы, которые прежде всего стремятся сохранить капитал и приобрести недвижимость в наиболее престижном месте, могут отдать предпочтение Ларвотто (Larvotto), Карре д'Ор (Carré d'Or) или знаковым резиденциям Монте-Карло (Monte-Carlo). Тем, кто хочет найти баланс между стоимостью покупки и доходностью от аренды, стоит рассмотреть возможности в районах Жарден-Экзотик (Jardin Exotique), Монеґетти (Les Moneghetti), Ла-Русс (La Rousse) или некоторых частях Ла-Кондамин (La Condamine). Фонвьей (Fontvieille) привлекает покупателей, которым важны спокойная атмосфера, развитая инфраструктура и благоустроенная среда вокруг порта и зелёных зон.

В любом случае выбор не должен основываться исключительно на районе. Даже две квартиры, расположенные всего в нескольких метрах друг от друга, могут существенно отличаться по инвестиционной эффективности в зависимости от этажа, ориентации, планировки, состояния объекта и качества самой резиденции.

Мнение Сильвио Пираса

По словам Сильвио Пираса, директора PIRAS Immobilier: « Доходность от аренды в Монако никогда не следует оценивать изолированно. Её необходимо рассматривать в долгосрочной перспективе, учитывая одновременно размер арендного дохода, уникальность объекта и его потенциал роста стоимости. Наша задача, комплексно анализировать все эти факторы, чтобы предложить клиентам инвестиции, соответствующие их долгосрочным имущественным целям. » Такой подход предполагает анализ не только ожидаемого арендного дохода, но и потенциальной ликвидности объекта, его архитектурных качеств, окружающей среды, уровня управления кондоминиумом, а также перспектив дальнейшего развития района.