Rendimento locativo a Monaco:
come valutare la performance di un investimento immobiliare?

Il rendimento locativo a Monaco ha occupato a lungo un ruolo secondario nelle strategie degli investitori. Nel Principato, l’acquisto di un appartamento risponde tradizionalmente più a una logica di conservazione del capitale, stabilità e costituzione di un patrimonio immobiliare raro che alla ricerca di un rendimento immediato paragonabile a quello offerto da altri mercati europei. Questa gerarchia sta tuttavia evolvendo. La persistente scarsità dell’offerta, la trasformazione del patrimonio residenziale e le esigenze di una clientela internazionale contribuiscono a rafforzare l’interesse per i redditi da locazione.

Per valutare correttamente un investimento immobiliare a Monaco, tuttavia, il canone di locazione non deve essere considerato separatamente dalla performance complessiva dell’operazione. Il rendimento deve essere analizzato nel suo insieme, tenendo conto del prezzo di acquisto, delle spese, della domanda locativa e del potenziale di rivalutazione dell’immobile nel lungo periodo.

Come calcolare il rendimento locativo di un appartamento a Monaco?

Il rendimento locativo lordo corrisponde al rapporto tra l’importo annuo dei canoni di locazione e il prezzo complessivo di acquisto dell’immobile.

Può essere calcolato secondo la seguente formula: Rendimento lordo = canone annuo ÷ prezzo di acquisto × 100. Questo calcolo fornisce una prima indicazione, ma non è sufficiente per misurare la redditività effettiva di un investimento. È inoltre opportuno tenere conto dei seguenti elementi: le spese condominiali a carico del proprietario; i costi di manutenzione e ristrutturazione; eventuali periodi di sfitto; le spese di gestione; i costi di acquisizione; la fiscalità applicabile alla situazione personale del proprietario; il potenziale di rivalutazione dell’immobile.

Nel mercato immobiliare di prestigio di Monaco, la performance deve quindi essere valutata sulla base del rendimento complessivo e non del solo rendimento locativo lordo.

Una scarsità strutturale che sostiene il mercato delle locazioni

Il Principato dispone di poco più di due milioni di metri quadrati di superficie abitativa su un territorio inferiore a due chilometri quadrati. Questo vincolo geografico limita inevitabilmente le possibilità di costruzione e rende ogni nuova consegna particolarmente significativa.

Secondo l’Osservatorio Immobiliare 2025 pubblicato dall’Istituto Monegasco di Statistica e Studi Economici, nel 2025 sono state completate 103 nuove unità abitative, principalmente nei quartieri di La Rousse e Moneghetti. Questa consegna segue un 2023 in cui non è stato ultimato alcun nuovo appartamento. L’offerta di nuove costruzioni si sviluppa quindi per ondate irregolari, mentre la domanda resta sostenuta da una clientela internazionale alla ricerca di una residenza principale, di un pied-à-terre o di un insediamento stabile a Monaco.

Questa tensione contribuisce a sostenere il mercato locativo esistente. Tuttavia, non produce gli stessi effetti su tutti gli immobili. La qualità della residenza, la superficie, il piano, la vista, la terrazza, il parcheggio e i servizi offerti incidono direttamente sul livello del canone e sulla rapidità con cui l’immobile può essere nuovamente locato.

Una domanda sempre più orientata verso immobili di ampia metratura

I dati dell’IMSEE evidenziano inoltre un’evoluzione del mercato verso gli appartamenti familiari e gli immobili di ampia metratura. Nel 2025, oltre otto vendite su dieci avrebbero riguardato appartamenti di quattro locali o più. Questa percentuale particolarmente elevata riflette la crescente importanza degli immobili destinati a un uso residenziale stabile e duraturo.

Questa tendenza si riscontra anche nel mercato delle locazioni. Le famiglie internazionali ricercano appartamenti con più camere da letto, spazi esterni, finiture contemporanee e una posizione vicina agli istituti scolastici, ai negozi e ai principali poli di attività del Principato.

Gli immobili di ampia metratura possono quindi beneficiare di una domanda locativa solida. Il loro rendimento deve tuttavia essere valutato alla luce di un prezzo di acquisto spesso molto elevato e di spese condominiali potenzialmente importanti nelle residenze che offrono numerosi servizi.

Il rendimento locativo va analizzato quartiere per quartiere

Non esiste un unico rendimento locativo valido per tutta Monaco. Ogni quartiere presenta una propria struttura dei prezzi, una specifica tipologia di domanda e un diverso potenziale patrimoniale.

Secondo le stime pubblicate dall’IMSEE per il 2025, i prezzi al metro quadrato mostrano differenze significative. Il Larvotto si distingue come il quartiere con il livello di valorizzazione più elevato, con un prezzo di 71.167 € al metro quadrato. In questa zona, la vicinanza al mare, le residenze di recente costruzione e la rarità degli immobili orientano generalmente l’acquisto verso una logica prevalentemente patrimoniale. L’elevato prezzo d’ingresso può ridurre il rendimento locativo lordo, offrendo al contempo un’esposizione a uno degli indirizzi più ricercati di Monaco.

Al contrario, il Jardin Exotique e Les Moneghetti presentano valori di acquisto più contenuti, compresi indicativamente tra 43.000 € e 45.000 € al metro quadrato. In funzione della tipologia dell’appartamento e del canone di locazione conseguibile, questi quartieri possono offrire un diverso equilibrio tra investimento iniziale, reddito locativo e potenziale di rivalutazione.

Monte-Carlo, Fontvieille, La Condamine e La Rousse occupano una posizione intermedia. In questi quartieri, la qualità del rendimento dipende fortemente dalla micro-localizzazione, dallo stato e dal livello della residenza, nonché dalla tipologia dell’immobile.

L'età dell'edificio influisce anche sulla redditività locativa

I dati dell'IMSEE evidenziano inoltre il divario di valore tra gli edifici di recente costruzione e quelli più datati. Nel 2025, il prezzo stimato al metro quadrato delle costruzioni più recenti ha raggiunto 65.602 €, contro 42.142 € per gli immobili costruiti prima del 1940.

Questa differenza non significa necessariamente che un edificio recente rappresenti sempre il miglior investimento. Le residenze moderne possono offrire servizi molto richiesti, come portineria, sicurezza, parcheggi, aree benessere ed elevati standard tecnici. Questi elementi possono sostenere canoni di locazione più elevati, ma comportano anche spese condominiali superiori. Al contrario, un edificio d'epoca ben posizionato può offrire un prezzo di acquisto più accessibile o spazi abitativi più ampi e particolarmente apprezzati. Il suo potenziale dipenderà tuttavia dallo stato dell'immobile, dalla qualità della gestione condominiale e dagli eventuali lavori di ristrutturazione necessari.

La redditività locativa deve quindi essere valutata considerando il singolo immobile e l'intero edificio, e non esclusivamente l'anno di costruzione.

L'apprezzamento del capitale rimane al centro della performance dell'investimento

Ridurre l'investimento immobiliare a Monaco al solo rendimento locativo fornirebbe una visione incompleta. Secondo l'Osservatorio Immobiliare 2025, il valore complessivo delle rivendite è aumentato del 49,1% in un anno, raggiungendo 3,2 miliardi di euro. Il prezzo medio di rivendita si è attestato a 7,6 milioni di euro, con un incremento del 26,8%.

Questi dati devono essere interpretati con prudenza, poiché il mercato immobiliare monegasco si basa su un numero relativamente limitato di transazioni. Alcune vendite di immobili eccezionali possono influenzare sensibilmente le medie annuali. Tuttavia, esse evidenziano il ruolo centrale dell'apprezzamento del capitale nella strategia degli investitori. Su un orizzonte di investimento di lungo periodo, la rarità della posizione, la qualità dell'edificio e la capacità dell'immobile di mantenere la propria attrattività possono rappresentare un elemento determinante della performance.

L'obiettivo è quindi individuare un immobile in grado di generare un reddito locativo stabile, preservando al contempo un solido potenziale di rivalutazione alla rivendita.

Un contesto fiscale da valutare in base alla situazione di ciascun investitore

Monaco non applica un'imposta patrimoniale sugli immobili né una tassa di abitazione secondo il modello in vigore in molti Paesi europei. Inoltre, per la grande maggioranza dei suoi residenti, il Principato non prevede un'imposta generale sul reddito delle persone fisiche. Il trattamento fiscale dei redditi da locazione dipende tuttavia dalla residenza fiscale del proprietario, dalla sua nazionalità, dalla struttura utilizzata per detenere l'immobile e dalle norme fiscali applicabili nel suo Paese di imposizione.

I cittadini o residenti fiscali francesi e statunitensi, in particolare, possono essere soggetti a obblighi fiscali specifici. È pertanto fondamentale richiedere una consulenza fiscale personalizzata prima di valutare il rendimento netto di un investimento immobiliare a Monaco.

Quale quartiere scegliere per un investimento locativo?

La scelta del quartiere dipende dagli obiettivi dell'acquirente. Un investitore orientato principalmente alla conservazione del patrimonio e alla massima esclusività potrà privilegiare Larvotto, il Carré d'Or o alcune delle residenze più prestigiose di Monte-Carlo. Chi desidera trovare un equilibrio tra prezzo di acquisto e redditività locativa potrà valutare le opportunità situate nel Jardin Exotique, ai Moneghetti, a La Rousse o in alcune zone di La Condamine. Fontvieille risponde invece alle esigenze di chi cerca tranquillità, servizi di prossimità e un ambiente ben organizzato attorno al porto turistico e alle aree verdi.

In ogni caso, la scelta non dovrebbe basarsi esclusivamente sul quartiere. Due appartamenti situati a pochi metri di distanza possono offrire performance molto diverse a seconda del piano, dell'esposizione, della distribuzione degli spazi, dello stato dell'immobile e della qualità della residenza.

L'opinione di Silvio PIRAS

Secondo Silvio PIRAS, Direttore di PIRAS Immobilier: « La redditività locativa a Monaco non può mai essere valutata isolatamente. Deve essere analizzata in un'ottica di lungo periodo, considerando contemporaneamente il reddito da locazione, la rarità dell'immobile e il suo potenziale di rivalutazione. Il nostro ruolo consiste nel valutare insieme tutti questi elementi per orientare i nostri clienti verso un investimento coerente con i loro obiettivi patrimoniali. » Questo approccio richiede di analizzare non solo il reddito locativo atteso, ma anche la liquidità potenziale dell'immobile, la sua qualità architettonica, il contesto in cui è situato, la gestione del condominio e le prospettive di sviluppo futuro del quartiere.