È Necessario Essere Residenti per Acquistare un Appartamento a Monaco?
Il Punto sul Mercato Immobiliare Monegasco

Contrariamente a un'idea ancora molto diffusa, non è necessario essere residenti a Monaco, né avervi soggiornato in precedenza, per poter acquistare un immobile nel Principato. L'acquisto di un appartamento a Monaco è aperto, senza restrizioni legate alla nazionalità né requisiti preliminari di residenza, a qualsiasi acquirente finanziariamente qualificato, sia esso una persona fisica o una persona giuridica. La confusione tra due procedure del tutto distinte, l'acquisto di un immobile e l'ottenimento dello status di residente monegasco, merita di essere chiarita, poiché continua ancora oggi a influenzare la percezione di numerosi acquirenti internazionali che si avvicinano per la prima volta al mercato immobiliare di Monaco.

Un principio giuridico privo di ambiguità

Il diritto monegasco non prevede alcuna restrizione alla proprietà immobiliare da parte di cittadini stranieri. Un cittadino francese, britannico, americano, russo o proveniente dal Medio Oriente può acquistare un appartamento a Monaco alle stesse condizioni di un residente di lunga data. Non è richiesta alcuna autorizzazione amministrativa preventiva, nessuna quota limita il numero di immobili che possono essere detenuti dalla stessa persona e nessuna zona del Principato è riservata esclusivamente ai residenti. Dal punto di vista del diritto di proprietà, il quadro giuridico tratta l’acquirente straniero esattamente allo stesso modo di un cittadino monegasco. Si tratta di uno dei principi fondamentali dell’attrattività del Principato, che distingue Monaco da numerose altre giurisdizioni nelle quali l’acquisto di immobili da parte di non residenti è soggetto a restrizioni, quote o regimi fiscali differenziati.

Il ruolo centrale del notaio monegasco

Ogni transazione immobiliare a Monaco, sia che riguardi un residente sia un non residente, deve obbligatoriamente essere perfezionata tramite uno dei tre notai del Principato, gli unici professionisti autorizzati a stipulare l’atto di vendita. La procedura segue generalmente uno schema classico: un’offerta di acquisto, solitamente accompagnata da un deposito cauzionale pari a circa il 10% del prezzo concordato, precede la firma di un compromesso e successivamente dell’atto definitivo. L’acquirente deve inoltre tenere conto del diritto di prelazione spettante allo Stato monegasco sugli immobili costruiti prima del 1947. Tale diritto può essere esercitato entro trenta giorni dalla firma del compromesso. Si tratta di una specificità del mercato immobiliare monegasco da considerare con attenzione, in particolare per gli immobili situati sul Rocher o nei quartieri più antichi del Principato.

Dal punto di vista finanziario, l’acquisto di un immobile esistente comporta costi pari a circa il 6,25 % del prezzo di vendita, suddivisi tra imposte di registrazione e onorari notarili. Tale percentuale è inferiore in caso di acquisto di un immobile nuovo o in fase di costruzione. A questi importi si aggiungono gli onorari di agenzia, disciplinati dal tariffario professionale della Chambre Immobilière Monégasque. Nessuno di questi costi varia a seconda che l’acquirente sia residente o meno nel Principato: la fiscalità applicabile alla transazione è la stessa per tutti.

Residenza e proprietà: due procedure distinte

L’equivoco più frequente consiste nel ritenere che l’acquisto di un immobile conferisca automaticamente lo status di residente, o addirittura che ne costituisca una condizione necessaria. In realtà, si tratta di due procedure completamente indipendenti. Diventare residente a Monaco richiede una specifica procedura amministrativa presso la Direction de la Sûreté Publique. È necessario, in particolare, dimostrare di disporre di un alloggio adeguato nel Principato, sia esso di proprietà o in locazione, dimostrare risorse finanziarie sufficienti, generalmente attraverso un deposito di almeno 500.000 € presso una banca monegasca, e presentare un certificato del casellario giudiziale senza precedenti. I cittadini dello Spazio Economico Europeo beneficiano di una procedura semplificata, mentre i cittadini di Paesi terzi devono ottenere preventivamente un visto di lungo soggiorno per Monaco tramite le autorità francesi.

In altre parole, possedere un immobile a Monaco può facilitare l’ottenimento della residenza, in quanto consente di dimostrare la disponibilità di un alloggio conforme ai requisiti delle autorità, senza tuttavia garantirla né renderla obbligatoria. Molti proprietari internazionali scelgono infatti di mantenere la propria residenza fiscale al di fuori di Monaco, pur possedendo un immobile nel Principato per finalità di investimento patrimoniale, seconda casa o pianificazione e trasmissione familiare. « Una parte significativa della nostra clientela internazionale acquista un immobile a Monaco senza avere l’intenzione immediata di trasferirvi la propria residenza. Si tratta di una scelta patrimoniale perfettamente legittima e il mercato monegasco è strutturato per accogliere questi acquirenti alle stesse condizioni di qualsiasi altro compratore. La confusione tra acquisto e residenza continua troppo spesso a frenare progetti che, in realtà, non incontrano alcun ostacolo normativo. » Silvio PIRAS, Direttore di PIRAS Immobilier Monaco.

Il caso particolare dei cittadini francesi

Gli acquirenti di nazionalità francese richiedono un’attenzione particolare. Sebbene a Monaco non esista un’imposta patrimoniale generale, un residente francese stabilito nel Principato può rimanere soggetto in Francia all’imposta sulla fortuna immobiliare (IFI) per i beni immobili rientranti nel relativo ambito di applicazione. Le imposte di successione e donazione possono inoltre applicarsi ai beni situati nel territorio monegasco, indipendentemente dal domicilio, dalla residenza o dalla nazionalità del defunto o del donante, secondo aliquote che variano in funzione del grado di parentela. Queste specificità rendono opportuno, per ogni acquirente francese, un accompagnamento patrimoniale e fiscale dedicato prima di procedere all’acquisto di un immobile a Monaco.

Perché questa flessibilità struttura il mercato immobiliare monegasco

L’apertura del mercato immobiliare monegasco ai non residenti non rappresenta una semplice facilitazione amministrativa: costituisce uno dei pilastri dell’attrattività duratura del Principato. Consente a una clientela internazionale di diversificare il proprio patrimonio attraverso l’acquisto di un immobile d’eccezione, senza alcun obbligo di trasferimento immediato, mantenendo al contempo la possibilità di avviare, in un secondo momento e secondo i propri tempi, una procedura di residenza qualora il progetto di vita evolvesse in tale direzione. Questa flessibilità spiega in parte perché Monaco continui ad attrarre acquirenti dai profili molto diversi, investitori patrimoniali, famiglie in fase di trasferimento internazionale o semplicemente persone alla ricerca di un indirizzo privilegiato sulla Costa Azzurra, e perché il mercato conservi la propria vitalità indipendentemente dall’andamento annuale dei nuovi residenti nel Principato. Per chiunque stia valutando un acquisto dall’estero, è utile approfondire ulteriormente il tema: il nostro articolo dedicato illustra, passo dopo passo, le specificità dell’acquisto a distanza e i documenti da predisporre prima di recarsi nel Principato.